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集体建设用地入市修法在即,小产权房转正暂时无望

伯爵娱乐 www.barxsranch.com 第一财经2018-12-21 13:30:33

简介:外界预测,此番土地管理法修改将对涉及集体建设用地入市的相关条款作出修改。

新一轮土地管理法修改将涉及集体建设用地入市问题,建设在集体土地上的小产权房会迎来什么命运转折?

12月23日至29日, 十三届全国人大常委会第七次会议将在北京举行。按照议程,土地管理法修正案草案将提请此次会议审议。距离上一次土地管理法修订,已经过去了14年。

此次土地管理法修改将主要聚焦在农村土地制度改革,涉及农村土地征收、集体经营性建设用地入市以及宅基地制度改革等主要内容。

外界预测,此番修法将对涉及集体建设用地入市的相关条款作出修改。

自2015年开始至今,全国33个地区正在进行集体经营性建设用地入市改革试点工作,主要任务有三项:一是完善集体经营性建设用地产权制度;二是明确入市范围和途径;三是建立健全市场交易规则和服务监管制度。目标是建立同权同价、流转顺畅、收益共享的入市制度。

按照要求,这些试点地区的改革经验将为土地管理法修改提供参考。

自然资源部法规司司长魏莉华2017年曾介绍,本次土地管理法修订破除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍,为农村集体经营性建设用地与国有建设用地同价同权、同等入市打下法律基础。

一旦集体经营性建设用地入市“开闸”,那些“诞生”在集体土地上的小产权房,会借着此次修法的时机顺利转正吗?

答案将是否定的。一位土地专家对第一财经记者表示,此次土地管理法修改应该不会涉及小产权房问题。

自2007年浮出水面,小产权房问题已经困扰中国社会长达十余年。所谓小产权房,并非一个明确的法律概念,其主要违规之处在于,利用集体建设用地建设但又销售给了非集体成员。

2007年6月18日,原建设部提示城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。非集体经济组织成员购买此类房屋,将无法办理房屋产权登记,合法权益难以得到?;?。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”,均不符合法律规定,不受法律?;?,即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

这也是小产权房的概念首次被政府提及,公众也开始更多了解这一灰色领域。

2008年1月8日,国务院办公厅发布《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》,要求农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。

这个通知也为小产权房问题的处置正式确定了基调。此后至今的十余年,相关部门对小产权房问题的表态基本未脱离这个框架。

虽然难以获得“出生许可证”,但小产权房因价格更低,已在地方潜行多年,规模日渐庞大。非官方数据称,全国小产权房面积约60亿平方米。但相关政府机构并未认可过该数据。

正是因为没有法律的护航,小产权房的处置从法律问题演变成了一个社会和政治问题。在维护土地管理法治秩序和?;づ┟袢ㄒ媪酱笏咔笾?,一旦小产权房处置不力,推行者的社会风险极大。

“小产权房肯定是违法的,但一些销售出去的房子里已经住进人了,这时采取措施,要涉及成百上千群众的利益;但如果不采取措施,它又是违法的,而且有的小产权房占用的是耕地,那违法就更严重了。”一位中央部委高层曾如此形容处置小产权房问题的两难心态。

过去十余年来,相关政府部门对小产权房的应对和处置一般两条腿走路:严格控制增量,分类处置存量。但针对存量的分类处置办法至今尚难出台。

2017年8月,原国土资源部、住房和城乡建设部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

在集体土地上建租赁房,业界一度有疑虑,这是否是变相认可了小产权房?

上述两部委发布的方案强调,集体租赁住房出租,应遵守相关法律法规和租赁合同约定,不得以租代售。承租的集体租赁住房,不得转租。

北京市规土委也表示,利用集体土地建设租赁住房,是北京市农村土地制度改革的重要内容。集体土租赁住房只租不售,坚决杜绝变相开发建设小产权房。

简单理解,在符合规划的前提下,同样是建设在集体建设用地上的住房,同样是用于非集体成员居住, “租”不是小产权房,但“卖”就是小产权房。

这也说明,随着这几年来集体建设用地入市试点的推进,以及13个城市开展利用集体建设用地建租赁房试点,对小产权房的界定更加简单清晰,即看它是买卖还是租赁的区别。

一位地方国土局局长也曾坦言,集体土地建租赁房与小产权房有差别,差在哪里?就是差在一个是短期租赁合同,一个是长期租赁合同。如果租房合同超过20年甚至30年,实际上就成了变相卖房,与小产权房无异。

对于集体土地建租赁住房和“小产权房”关系问题,自然资源部副部长王广华曾明确表示,两者有本质区别。集体租赁住房用地符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划,经依法批准建设,依法实施不动产登记。“小产权房”既涉及违法用地,又涉及违法建设和销售,产权不受法律?;?。

此外,中国政府正在推进的不动产统一登记工作,也将小产权房拒之门外。

自然资源部相关负责人曾数次强调,不动产登记是依法?;げ欢腥巳ɡ姆尚卸?,不可能登记任何不合法的东西。小产权房不可能予以登记,这样的念头应该打消。

责编:胥会云

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